▲ <가온감정평가법인, 사진-서승아기자>

[KNS뉴스통신=서승아 기자] 가온감정평가법인은 2013년 감정평가법인 가운데 최대 보유 지사 수 1위를 차지하며 국토교통부, 국세청 등 감독 기관으로부터 징계가 전혀 없는 사실상 국내 유일 대형 감정평가법인으로 감정평가법인의 올바른 길을 걸어 왔다는 평가를 받고 있다.

그런 가온감정평가법인과 한국주택문화연구원(이하 한주연)이 손을 맞잡았다. ‘무료 교육 시스템’ 구축을 눈앞에 두고 있는 한주연과 뜻을 함께하게 된 것이다.

한주연은 정비사업조합(이하 조합)을 위한 ‘무료 교육 시스템’ 완성을 앞두고 있다. 한주연은 이를 통해 양질의 교육 제공은 물론 조합-조합원 간 ‘징검다리’ 역할까지 해 나아갈 예정이다.

이에 본보는 한주연에서 강의를 맡게 될 가온감정평가법인의 유석환 감정평가사를 지난 23일 만나 봤다. 강의 준비에 한창인 유 평가사는 “‘당신 마음 내가 다 안다’는 마음가짐으로 조합원들의 눈높이에서 이해하고, 조합원들에게 생길 수 있는 변수를 막아줄 수 있는 ‘방패’같은 역할을 하고 싶다”는 소감을 밝혔다. 다음은 그와의 일문일답.

 

▲ <가온감정평가법인 유석환평가사, 사진-서승아 기자>

- 한주연과 뜻을 같이하게 된 계기가 있다면/

정비사업의 특성상 입지가 정해져 있기 때문에 정비사업의 성공 여부는 사업 기간에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 따라서 모든 정비사업장의 임원들이 조합 창립총회에서 선출될 당시에는 누구도 빠짐없이 빠르고 투명한 사업 추진을 목표로 한다. 하지만 막상 사업을 진행할수록 지지부진한 경우가 많다. 이는 불투명한 사업성에 따른 동의서 징구의 어려움ㆍ행정청의 인허가 문제 등 여러 이유가 있지만 그중 조합원 간 다툼으로 인해 사업이 지연되는 경우가 가장 많다. 그동안의 정비사업 교육은 추진위원장이나, 조합장, 조합 임원 일부 등을 대상으로 진행돼 왔다.

하지만 지금까지의 경험에서 알 수 있듯이 한두 사람의 지식과 경험에 의존해 모든 것을 믿고 맡기는 사업은 위험이 크다. 그 한두 사람이 내 사업장의 구세주이기만을 매일 같이 기도하지만 그 기도의 응답은 냉랭할 때가 다반사인 것이 현실이다. 그럼에도 한주연의 교육 시스템은 추진위원장이나 조합 임원 몇 명을 대상으로 하는 것이 아닌 추진위원, 대의원, 조합원 등을 대상으로 하는 교육이라는 점에서 뜻을 함께하게 됐다. 사업의 중심 구성원이 다 같이 교육을 받다 보면 서로 토론하고 소통하는 과정을 통해 정비사업의 추진력을 배로 높일 수 있을 것으로 기대된다.

- 앞으로 한주연 정책위원이자 전임 강사로서 어떤 교육을 지향할 계획인가/

앞서 말한 한주연의 교육 특성을 잘 살리는 것이 중요하다. 단순 지식 전달이 아닌 조합(추진위원회) 집행부와 조합원(토지등소유자)이 서로 고민하고 해결책을 찾아가는 과정을 이끌어 낸다면 성공적인 교육이라고 생각한다. 정비사업장에서 생기는 오해들이 꽤 많다. 그리고 때로는 그동안 있어 왔던 관행으로 인식돼 그 오해가 당연시되는 경우도 있다. 감정평가와 관련해서는 ‘종전평가는 높게! 종후평가는 낮게!’가 대표적이다. 한주연의 교육 강사로서 감정평가와 관련된 오해를 풀고 조합원들의 이익 배분을 정상화하는 방향으로 관리처분이 이뤄질 수 있도록 힘을 보태는, 그런 교육을 진행할 예정이다.

- 정비사업에서 교육기관의 필요성에 대해서 느낀 적이 있다면 이유가 무엇인지/

정비사업을 성공으로 이끌지 못하는 조합 집행부는 두 가지 유형이라고 생각한다. 한 가지 유형은 조합원들의 의견을 무시하고 사업을 독단적으로 집행하는 ‘나쁜’ 집행부이고, 또 하나는 절차만을 내세우며 꿈쩍도 하지 않는 ‘무능력한’ 집행부이다. 조합원들은 물론이고 사업을 진행하는 조합 임원들도 살면서 정비사업을 여러 번 경험해 본 경우는 많지 않다. 내 재산을 걸고 정비사업을 진행하는 일은 대부분의 사람들에게는 일생에 한 번 있을까 말까 한 일이기 때문이다. 또한 정비사업은 다수 조합원의 재산을 모아 새집을 짓고 거기에서 나온 이익을 배분하는 사업이다.

그렇다 보니 조합원 개개인의 의견을 수렴하는 과정이 매우 중요하다. 이에 「도시 및 주거환경정비법」은 조합원들의 의견을 수렴할 수 있도록 정비사업 과정에 필요한 절차를 규정해 놓았다. 절차를 지키지 않으면 사업은 언제든지 중단되거나 이전으로 후퇴할 수 있다. 우리는 사업시행인가를 준비하는 과정에서 조합설립인가가 취소되거나, 이주가 진행된 상태에서 관리처분인가가 취소되는 경우를 적지 않게 봐 왔다. 바로 여기가 정비사업과 관련된 각계 전문가들로 구성된 교육기관의 체계적인 교육이 필요한 접점이다. 그리고 또 한 가지. 정비사업도 결국은 사업이다. 사업은 주주의 이익을 최대화 하는 것이 그 목표이다. 정비사업의 목적 역시 ‘세계 평화’도 ‘정의 사회 구현’도 아닌 조합원들의 이익을 최대화시키는 것이다. 조합 임원은 물론 조합원들도 참여하는 교육을 통해 사업성을 극대화하는 방법도 충분히 논의될 수 있을 것이다.

- 가온감정평가법인을 소개해 달라/

일반 조합원의 입장에서 감정평가법인을 선택하는 기준은 결국 ‘업무를 믿고 맡길 수 있는 실력을 갖추었는가’이다. 그리고 그것을 판단할 수 있는 두 가지 잣대는 정비사업과 관련된 평가 ‘실적’과 평가 결과에 대한 외부로부터의 ‘신뢰성’이다. 가온감정평가법인은 반포주공2단지(현 ‘래미안퍼스티지’)와 반포주공3단지(현 ‘반포자이’), 잠실주공1ㆍ2ㆍ3ㆍ4단지(각각 현 ▲잠실엘스 ▲잠실리센츠 ▲잠실트리지움 ▲레이크팰리스) 등 대규모 사업장의 평가 경험이 풍부하다.

대규모 사업장은 평형 구성도 다양하고 관리처분 대상에 단지 내 상가도 포함돼있어 관리처분에서 감정평가의 역할이 무엇보다 중요하다. 또 한 가지 외부 신뢰성과 관련해서는 감정평가업계가 지난해 ‘한남더힐(서울 용산구) 부실 감정 사건’ 등으로 신뢰를 잃어 어려움을 겪고 있는 가운데, 가온감정평가법인은 대형 감정평가법인 중 국토교통부, 국세청 등 감독 기관으로부터 업무 정지, 과징금 부과, 부실 감정기관 및 시가 불인정 기관 지정 등의 징계가 전혀 없는 국내 몇 안 되는 법인이다. 가온감정평가법인은 그동안의 평가 경험과 외부로부터 인정받은 신뢰성을 바탕으로 앞으로도 성공적인 정비사업의 파트너로서 그 역할을 계속해 나갈 것이다.

- 재개발ㆍ재건축 현장에서 업무를 수행하면서 가장 중요하게 생각하는 지향점은/

정비사업에서 감정평가의 역할은 관리처분이 중심이다. 즉 좋은 설계자와 시공자 그리고 능력 있는 조합을 통해 조합(원) 전체의 이익을 최대화한 후, 조합원 간 몫을 정하는 작업이 감정평가의 주된 업무다. 여기에 가장 중요한 요소는 ‘공정한’ 이익 배분이다. 관리처분에서 감정평가의 역할이 바로 조합원 간 공정한 이익 배분을 위해 형평성을 유지하는 것이다.

하지만 형평성을 유지하는 것이 말처럼 쉬운 일은 아니다. 그래서 좀 더 쉬운 기준을 만들었다. 바로 관리처분 결과에 대해 ‘섭섭한’ 조합원을 최소화하는 것이다. 누구는 평형 배정에 밀려서 섭섭하고, 누구는 동ㆍ호수 추첨에서 좋지 않은 동 혹은 호수가 배정돼 섭섭하다. 이런 섭섭한 마음들을 위로할 수 있는 감정평가는 관리처분을 원활하게 한다. 이 같은 감정평가를 항상 이끌어 낼 수 있도록 지향점을 조합원 개개인 모두에게 ‘공정하게’ 배분할 수 있도록 하는 데 두고 있다.

- 최근 재개발ㆍ재건축 현장에서 느낀 어려움이 있다면 무엇이며 어떻게 해결했는지/

최근 한 재건축 사업장이 사업시행인가 단계에서 난관에 부딪혔다. 조합설립추진위원회 이후 조합 설립과 시공자 선정 등에 별 어려움 없이 순항해 왔던 사업장이었기에 이번에 조합이 받은 충격이 컸다. 그 난관은 바로 교육청으로부터 받은 ‘재건축으로 인한 세대수 증가로 교실이 부족한데 학교의 교실 증축을 위한 협약서를 체결하기 전까지는 학생 배치가 불가하다’는 문서에서 비롯됐다. 그 문서로 인해 관할 지자체는 사업시행인가를 안 내주고 있는 형국이다. 당초 정비계획 (수립) 당시에는 교육청으로부터 재건축을 하더라도 학생 배치에 문제가 없다는 회신이 있었으나, 교육청의 태도가 바뀌었다. 그리고 교육청과의 협약서 체결은 통상 6개월에서 1년 정도 소요되는 것으로 파악됐다.

조합은 관할 지자체에 협약서를 특정 기한 내에 체결하는 조건으로 조건부 사업시행인가를 내줄 것을 요구하고 있으나, 지자체는 교육청 문서를 이유로 계속 불가하다는 입장이다. 지난해 지자체장 선거에서 원활한 재건축사업이 될 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다던 약속도 사라졌다. 엄연한 ‘갑(甲)’의 횡포로 사료되나 조합은 조속히 협약서 체결을 하는 방법 외엔 방도가 없는 상황이다. 과거 재건축을 통한 개발 이익이 상당하던 때도 있었으나, 요즘과 같은 부동산 경기 침체 상황에서 이러한 사업 지연은 정비사업의 사업성에 큰 타격을 줄 수밖에 없다. 본인도 교육청을 포함한 여러 지인들을 통해 해결책을 찾고자 노력했으나 행정청의 전향적인 태도를 기대하는 것 외에는 별 방도를 찾지 못해 답답한 심정이다.

- 한주연 예비 수강생들에게 당부하고 싶은 말이 있다면/

본인도 현재 재건축 아파트에 거주하고 있는 재건축 조합원이다. ‘당신 마음 내가 다 안다’라는 그런 심정으로, 그런 마음으로 교육을 진행해 나아갈 계획이다. 또한 예비 수강생 여러분들이 현재 겪고 있거나, 앞으로 겪을 수 있는 여러 어려움들을 직간접적으로 많이 경험해 왔다. 이 같은 경험을 바탕으로 수강생의 눈높이에서 사업을 바라보고 이해해 수업을 진행할 것이다.

더불어 감정평가사로서 감정평가 관련 업무는 물론이고 그 밖에 사업을 하면서 겪게 되는 변수들을 서로 나누고 그 해결책을 토론해 보는 유익한 시간을 만들어 갈 계획이다. 아울러 한주연에서 진행할 강의가 한 구역 대부분의 조합원들이 참석해 서로에 대한 오해를 풀고 사업의 문제들을 바로잡아 몇 명만의 고민이 아닌 모두가 사업 성공을 도모할 수 있는 계기가 되길 바란다.