도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지 등을 수용 또는
사용하는 방식이나 환지방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수
있다. 그 중에서 환지방식은 토지의 법적 소유권을 유지한 상태에서
각 토지의 위치, 지적, 토질 이용환경을 고려하여 사업시행 후의
토지이용계획에 맞게 이동하는 방식을 말한다.
환지방식은 수용방식에 비하여 초기투자비용을 절감할 수 있으며 체비지 매각대금으로 사업비를 충당할 수 있는 장점이 있다.
또한 기존의 토지소유권을 보호함에 따라 개발이익의 환원이 가능하다는 특징이 있다.
시행전
시행후
환지방식
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STEP .01
환지계획 작성
환지설계(시행자)
(법 제 28조)
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STEP .02
환지계획 공람ㆍ공고
(의견서 접수 및 60일
이내 처리)
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STEP .04
환지예정지 지정
(법 제 35조)
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STEP .06
공사완료 공고
(법 제 51조)
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STEP .07
환지 처분 공고
(법 제 40조)
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STEP .08
등기 및 촉탁
(법 제 43조)
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STEP .09
청산금 징수ㆍ교부
(법 제 46조)
- 부담률 검토
- 토지 및 권리조사 보정
- 부담률 검토
- 지구내 편입토지의 누락 방지
(토지대장, 지적도, 등기부등본 등 조사)
- 정리전 토지 지적의 결정
정확한 지구계 설정 및 구역내외의 면적 산출
지목별, 소유자별 면적 및 집계표 작성 (사유지 국유지 구분)
- 환지계획 기준 작성
- 조례제정, 조합정관, 관련규정등 작성
- 환지규모는 관련법 근거로 하여 조례 및 정관으로 정함
- 감보율에 따른 필지별 환지 할당지수 계산
- 권리면적 산정 및 환지면적 결정
- 필지별 할당 위치 지정
- 이의 신청서 검토 반영후 환지계획서 작성하고 환지계획 수립
(해당도면 첨부)
- 환지계획인가 (해당 지방자치단체)
- 감정평가 금액은 각 필지별 산술평균한 가격
- 정리 전후 토지평가 검토
토지평가는 공인기관 2개소에서 별도수행
- 토지평가협의회’ 개최를 통한 평가금액 심의
 환지절차에서 토지평가단계에 이르러 환지 전 토지와 환지 후 토지를 평가하여 비례율 및 증진율을 산정하는 역할을 한다.
이는 필지별 개발이익 산정 및 도시개발사업 전반의 사업성과 연관되는바 그 중요성이 크다. 또한 입체환지의 경우 건설되는 주택 등의 감정평가가 요구되기도 하며 환지사업에 따른 보상이 필요한 경우 이에 대한 보상평가가 이루어지기도 한다.
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권준봉 대표이사
조성도
김동각
이재훈
